Últimas Noticias

Consulta nuestra visión de las últimas noticias jurídicas, económicas y de actualidad 

 

Butlletí Informatiu Novetats a la Tramitació dels Desnonaments

by | jul. 19, 2010 | Blog

El passat 4 de maig de 2010 va entrar en vigor una important reforma de la Llei d’Enjudiciament Civil que conté significatives modificacions pel que fa a la tramitació d’assumptes en la jurisdicció civil.
Un dels temes que s’han vist afectats per la reforma és el desnonament per l’impagament de les rendes en habitatges o locals arrendats.
La reforma en aquest aspecte va dirigida principalment a aconseguir que el propietari recuperi la possessió del seu habitatge o local en el menor temps possible i evitar l’ús injust que feien moltes vegades els arrendataris morosos de les lleis processals amb l’única finalitat de perllongar la seva ocupació a la finca arrendada, amb el perjudici que això comportava per al propietari.
Novetats abans de posar la demandaEn primer lloc s’estableix per llei (excepte pacte en contra de les parts en el contracte d’arrendament) la finca o local arrendat com el lloc per dur a terme tot tipus de notificacions i comunicacions judicials. A més si l’arrendatari és persona jurídica, podrà assenyalar com a domicili el del seu administrador, gerent o apoderat de l’empresa mercantil o president, membre o gestor de la Junta de qualsevol associació que aparegués en un Registre Mercantil.
Abans de la reforma només era possible exercir de manera conjunta a la petició de desnonament per falta de pagament la reclamació de les rendes degudes. No obstant això a partir de la reforma es podrà exercitar també les accions pertinents contra l’avalador o fiador de l’arrendatari, fet que suposa un estalvi tant de temps com de diners per al propietari.

Novetats durant la tramitació d’el procés un cop interposada demanda de desnonament per falta de pagament
Si el propietari interposa demanda de desnonament per falta de pagament de les rendes, l’arrendatari té la possibilitat d’impedir que se’l condemni a abandonar la finca si, abans de l’acte de l’opinió, paga les rendes que se li reclamen a la demanda. En això consisteix la figura jurídica anomenada “enervació”. Perquè això sigui possible s’han de complir dos requisits: Que l’arrendador no hagi enervat abans altra acció interposada pel propietari en contra seva i sobre el mateix habitatge o local.

Que l’arrendador no hagi requerit fefaentment a l’arrendatari per al pagament de les rendes dos mesos abans d’interposar la demanda. Amb la reforma, un cop fet el requeriment, el termini per interposar la demanda es redueix a un mes.

La novetat més destacada és que, en cas de prosperar l’enervació, les costes s’imposaran a l’demandat, la qual cosa suposa que l’arrendador haurà de pagar els serveis de l’advocat i procurador que el propietari s’ha vist obligat a contractar per reclamar les rendes impagades.
Una altra de les innovacions més significativa per evitar perllongar eternament l’estada de l’llogat que no paga els seus rendes consisteix a obligar-lo a designar, o demanar que se li designi d’ofici, advocat i procurador en el termini de 3 dies a comptar des del dia en que se li notifica la demanda. Si ho fa en un moment posterior no s’acordarà la suspensió de l’juicio.Esta qüestió no és intranscendent, ja que el passava fins ara amb certa freqüència era que, en el dia assenyalat per a la vista, l’arrendatari compareixia al jutjat demanant advocat i procurador d’ofici, de manera que el jutge no tenia una altra opció que la de suspendre el judici i convocar les parts a una vista per a un altre dia, amb la qual cosa l’arrendatari allargava l’ocupació de la finca arrendada a costa de l’propietario.Novedades en el llançament de l’arrendadorEl llançament és el terme jurídic per a nomenar el moment de tirar de l’habitatge o el local a l’arrendador que no paga els seus rentas.Si el demandat no compareix a el judici i la sentència el condemna a abandonar la finca, s’ha de declarar, sense més tràmits, el desnonament, havent de dur a terme el llançament de l’arrendatari dins el mes següent a el dia assenyalat per a la vista sense cap altra notificació a l’arrendatari. La sentència se li haurà notificat dins dels sis dies posteriors a la celebració de la vista.Si abans de el llançament l’arrendador acredita davant el secretari judicial haver lliurat la finca a l’arrendatari, ha de dictar decret cancel·lant el llançament. No obstant això el propietari pot demanar que el secretari judicial aquest present en el moment d’accedir a la finca, perquè pugui aixecar acta sobre l’estat de la finca, tràmit que serà de gran ajuda per afavorir una possible reclamació posterior pels danys i perjudicis que l’arrendador pugui haver causat a l’habitatge o el local arrendat.