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El Supremo rechaza que opere la compensación en el juicio de desahucio por falta de pago de la renta

por | Mar 24, 2022 | Blog

La Sala Primera del Tribunal Supremo ha declarado que “carece de acomodo legal” que la arrendataria pretenda activar, en el marco de un juicio de desahucio por falta de pago de la renta, la excepción de compensación para el desahucio .

Por haberlo querido así el todo poderoso Legislador, la intención de la inquilina carece de anclaje adecuado en estos procedimientos sumarios de desahucio por falta de pago de la renta

La existencia de otro proceso no altera la forma pactada del pago de la renta

La sentencia, de 7 de marzo de 2022, razona que la existencia de otro proceso entre las partes litigantes con sentencia firme, que establecía un crédito de la inquilina contra la propietaria, no altera la forma pactada del pago de la renta.

El arrendador promovió una demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta contra arrendataria, respecto a la vivienda alquilada sita en Santa Cruz de Tenerife.

La acción se fundamentó en el impago de las mensualidades de febrero a noviembre de 2019, por importe de 300 euros al mes cada una de ellas. Eso sí, no se acumuló la pretensión de reclamación de las rentas debidas y se advirtió sobre la imposibilidad de enervar la acción al haberse llevado a efecto en un pleito anterior.

Por su parte, la demandada no discutió el impago de la renta, si buen opuso la compensación, toda vez que el arrendador había sido condenado, por sentencia firme, a abonar a la arrendataria la cantidad de 5.906,40 euros, por ejecución de obras de reparación que correspondían a la parte arrendadora.

Así las cosas, en primer término, el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Santa Cruz de Tenerife, al interpretar que concurrían los requisitos para que operase la aludida excepción de compensación y tras calificar tal alternativa como un medio reconocido de pago, desestimó la demanda formulada.

No obstante, una vez interpuesto el recurso de apelación, la Audiencia Provincial de dicha población dictó sentencia en la que, revocando el fallo pronunciado por el Juzgado, decretó haber lugar al desahucio por falta de pago de la renta, en base a los siguientes seis motivos:

En virtud de los dispuesto en el art. 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con fundamento en la naturaleza especial y sumaria de este procedimiento, la arrendataria demandada solo tiene la posibilidad de alegar pago o ejercitar la enervación;

Según se desprende del art. 1.156 del Código Civil, la compensación no es una forma de pago sino de extinción de las obligaciones;

Por enervación se entiende la posibilidad que tiene a su favor el arrendatario de pagar o consignar las cantidades adeudadas para que no se le desahucie. Eso sí, esta finalidad quedaría desvirtuada si se le permitiera que la suma que ha de entregar destinada a tal fin se pueda compensar con otras cantidades. Además, distinto sería si se hubiese ejercitado junto a la acción de desahucio la de reclamación de rentas, en cuyo caso, respecto a ésta última reclamación, sí cabría hablar de compensación;

El pago de la renta debe sujetarse a la forma pactada en el contrato y no al modo en que unilateralmente decida una de las partes; En el caso de autos, el pago ha de realizarse por meses anticipados dentro de los cinco primeros días de cada mes mediante transferencia a la cuenta designada en el contrato, por lo que cualquier notificación que pudiera haber enviado el arrendatario al arrendador variando la forma de pago de la renta debería ser aceptada por éste, lo que no es el caso;

A pesar de que en el caso de autos se adeudaban diez mensualidades, cabe apuntar que el impago de una sola de ellas en la forma prevista en el contrato puede dar lugar al desahucio. No conforme con lo anterior, la representación de la inquilina interpuso recurso de casación al entender que, una vez reconocida la deuda de la actora con la demandada mediante sentencia firme y opuesta la compensación en la contestación a la demanda, la repetida excepción desencadenaría los efectos de pago. Para fundamentar su recurso cita distintas sentencias de Audiencias Provinciales que admiten la compensación en los juicios de desahucio por falta de pago de la renta, así como sentencias de la Sala Primera del TS sobre los efectos de la compensación.

Ahora la Sala de lo Civil del TS desestima el recurso de casación interpuesto por la demandada y le impone las costas causadas. En concreto, el Alto Tribunal razona que, en el presente juicio de desahucio por falta de pago de la renta y sin acumulación del importe de las rentas adeudadas, no pueden discutirse cuestiones que no sean las relativas al pago de la renta o la procedencia de la enervación de la acción. Según su parecer, no cabe, con carácter general, ampliar los motivos de oposición a otras causas de extinción de las obligaciones previstas en el art. 1.156 del CC, que distingue, por un lado, entre pago, identificado como prestación debida en los términos pactados en la relación obligatoria, en este caso en el contrato de arrendamiento; y compensación, concebida ésta última como una solutio sin ejecución de la prestación debida.

En palabras del Tribunal, “esta técnica de neutralización de obligaciones en la suma concurrente, sometida a una concreta disciplina legal (arts. 1.195 y siguientes del CC), carece de anclaje adecuado en estos procedimientos sumarios de desahucio por falta de pago de la renta, caracterizados por su cognición judicial limitada, ausencia de complejidad, y carencia de efectos de cosa juzgada, por haberlo querido así el todo poderoso Legislador”.

El hecho de que exista una sentencia firme que declara un crédito de la arrendataria contra la arrendadora, “no altera la forma pactada del pago de la renta, ni podría la propietaria imponer a la inquilina que el pago de la cantidad a la que fue condenada se dedujera del importe de las rentas a medida que se fueran devengando, a modo de un aplazamiento de la condena líquida que le fue impuesta en una resolución judicial”, concluye la Sala Primera.

Alejandro Fuentes-Lojo Rius, abogado y socio del despacho experto en el campo del derecho inmobiliario, Fuentes-Lojo, adelanta que el fallo aquí analizado aborda una “cuestión de máxima actualidad” relativa a la procedencia de la excepción de compensación en los juicios de desahucio por falta de pago, “declarando de forma contundente que es improcedente dicha excepción en este proceso sumario, dada la limitación cognitiva inherente a estos procesos, a pesar de que se haya reconocido en sentencia firme un derecho de crédito dinerario de la arrendataria contra la arrendadora por ejecución de obras de reparación en la vivienda arrendada que correspondían a esta última por un importe mayor que el de las rentas impagadas que motivaron la acción de desahucio”.

En palabras del abogado, “aunque no cabe duda de que opera dicha limitación cognitiva inherente a la acción de desahucio arrendaticia en la medida que se ejercita aisladamente, es decir, sin acumular la acción de reclamación de rentas, a nuestro juicio, dicha limitación alegatoria no debe impedir que se pueda excepcionar en el desahucio un motivo de extinción de la obligación del pago de la renta distinto al pago de la misma, como es el de la compensación reconocida de forma expresa en el art. 1156 del CC”. Es decir, “contrariamente a lo alegado por el reciente fallo, la LEC no restringe los motivos de oposición en estos casos exclusivamente a (i) la mora accipiendi y a (ii) las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, pues el art. 444.1 de la LEC invocado en la sentencia no está en vigor desde hace años, habiendo quedado derogado tácitamente en 2011, siendo de aplicación a partir de dicho momento el nuevo redactado del art. 440.3, dado por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, que amplió dichos motivos de oposición a un nuevo motivo consistente en las «las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada», siendo perfectamente incardinable en este nuevo motivo de oposición la extinción de la obligación de pago de la renta por compensación, más aún, cuando el derecho de crédito dinerario a compensar proviene del mismo título jurídico, el contrato de arrendamiento”.

Fuentes-Lojo sostiene que, “esta confusión interpretativa sobre la limitación de los motivos de oposición en el juicio de desahucio provocada por una deficiente técnica legislativa que debió haber declarado de forma expresa la derogación del citado 444.1 de la LEC ha sido puesta de manifiesto recientemente por los tribunales”. En particular, “encontramos una explicación detallada y pedagógica sobre la derogación de dicho precepto legal en la SAP Pontevedra, Sec. 1ª, 114/2021, de 24 de febrero, fundamentada en el principio lex posterior derogat priori”.

Por último, el letrado llama la atención de que el desahucio en cuestión “afecta a la vivienda habitual del arrendatario, siendo aplicable en estos casos la reciente doctrina del Tribunal Constitucional -SSTC 161/2021, de 4 de octubre y 188/2013, de 4 de noviembre- y del TEDH –sentencia de 24 de abril de 2012 y de 17 de octubre de 2013- sobre protección del derecho de vivienda, que exige que el tribunal realice un juicio de proporcionalidad en toda resolución judicial que comporte la pérdida de la vivienda habitual, el cual también brilla por su ausencia, siendo pues motivo de posible recurso de amparo por infracción del art. 24 CE”.

 

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